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Affitti e fiscalità: quando optare per la cedolare secca e quando versare in dichiarazione

26 giugno 2018 - Quando un proprietario decide di affittare un appartamento, può decidere anche quale regime fiscale voler rispettare: quello ordinario o la cosiddetta cedolare secca. Entrambi hanno pro e contro, ma molto dipende dalla predisposizione e dai redditi che matura il locatario.
 
Secondo la cedolare secca, introdotta nel 2011 per agevolare i proprietari, è possibile versare un’imposta che si sostituisce alle addizionali e all’Irpef. Questa possibilità evita al locatore che affitta una o più case ad inquilini di evitare il pagamento delle imposte di registro e dell’imposta del bollo per tutte le fasi dell’affitto, ossia registrazione di contratto, risoluzione dello stesso o proroga decisa da entrambe le parti. È importante ricordare che, in caso di cessione del contratto di locazione, anche se si è scelta la cedolare secca l’imposta di registro va corrisposta.
 
Chi preferisce invece la tassazione ordinaria degli affitti paga l’Irpef sul 95% del reddito derivante dall’affitto, visto che, secondo le novità della riforma del lavoro voluta dal ministro Fornero, il restante 5% indicherebbe le spese di manutenzione dell’immobile che il proprietario sostiene o dovrebbe sostenere durante l’anno. Dal 2013 in poi, la cedolare secca è diventata un’opzione ancor più interessante per i locatari, che prima applicavano le aliquote Irpef sull’85% del reddito, mentre ora questo sconto è stato sensibilmente ridotto.

Chi sceglie il regime ordinario per tassare i canoni di locazione, deve sommare questi ultimi a tutti gli altri redditi e applicare l’imposta sugli scaglioni derivanti. Il calcolo solitamente è affidato ad un commercialista, che valuterà l’eventuale convenienza del regime di cedolare secca.

Scegliendo invece quest’ultima, la trattenuta sarà applicata a monte di tutti i canoni e si escludono i canoni dal resto dei redditi percepiti. In questo modo, il locatario non rischia di scalare gli scaglioni dovendo poi pagare di più. Con la cedolare secca, l’imposta da pagare per Irpef e addizionali è pari al 21% del valore del canone, ma in alcuni Comuni con poca disponibilità abitativa la somma da versare scende al 15%.

Per la scelta tra cedolare secca e regime ordinario, però, molto dipende da redditi e detrazioni. Se il contribuente ha già altri redditi, è consigliabile sfruttare la cedolare secca per evitare di pagare più tasse ,corrispondendo così una quota fissa stimata sull’importo lordo degli affitti annuali. In caso di mancanza di ulteriori redditi, è invece consigliato far rientrare l’affitto nel regime ordinario, in modo da generare maggiore capienza fiscale e accogliere un numero maggiore di detrazioni.

È infatti noto che il reddito della cedolare secca riguarda solo alcune tipologie di detrazione – come ad esempio quella per i carichi di famiglia – ed è valevole per calcolare la situazione reddituale da riportare nel modello ISEE. Nel caso si scelga la cedolare secca e l’imposta al 21%, è probabile che il locatario si trovi a non avere altra base imponibile e non sarà possibile ottenere altre detrazioni come quelle relative alla ristrutturazione o al risparmio energetico.

Fonte: QuiFinanza
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